Loyer impayé : à quoi peut servir la caution ?


Pierre Fruchard - 13 Avril 2024

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Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, vous avez pu être confrontés au problème des loyers impayés ou vous pourrez l’être dans l’avenir. Il s’agit d’un risque à prendre en compte lorsque vous décidez de mettre votre bien en location. Vous pouvez alors vous demander comment vous protéger face à ce risque. Il existe des moyens tels que la caution afin de lutter contre les loyers impayés. Mais la caution n'est pas la seule solution envisageable, il existe aussi la garantie loyer impayé et la garantie VISALE. Il faut alors envisager ces solutions alternatives afin de se prémunir face aux loyers impayés.

Qu’est-ce qu’une caution pour un loyer impayé ?

Lors de la signature d’un bail, le propriétaire peut demander une caution solidaire. Cette caution représente un contrat entre le locataire et une personne qui va se porter garant en cas de défaillance financière de ce dernier.

On distingue deux types de caution : 

  • La caution simple : utilisable uniquement si le locataire est insolvable. Pour faire fonctionner cette caution, le propriétaire enverra un commandement de payer, avec accusé de réception, au locataire. Ce dernier peut être rédigé par un huissier. La caution pourra évoquer le bénéfice de discussion (la caution n'est pas obligée de payer si le créancier n'a pas encore engagé d'action contre le débiteur) et le bénéfice de division (lorsqu'il y a plusieurs cautions, l'une des cautions peut demander de payer uniquement sa part).
  • La caution solidaire, utilisable dès que le locataire ne paie pas la somme due. Vous pourrez retrouver, à ce titre, un modèle de lettre de caution pour loyer impayé sur notre site. Contrairement à la caution simple, la caution solidaire ne peut faire valoir les bénéfices de discussion et de division au propriétaire.

Quelle est la procédure pour un loyer impayé avec caution solidaire ?

La caution intervient lorsque le locataire ne peut honorer les loyers. Lorsque la caution est solidaire, le bailleur peut se retourner directement vers la caution et lui enverra un courrier lui commandant de payer, en vertu du contrat de caution solidaire qui a été signé à l'entrée des lieux.

Cependant, avant le recours à la caution, il faut vérifier l’échéance du contrat de cautionnement et le montant de l’engagement de la caution. Cette vérification permet de déterminer si le contrat de cautionnement est toujours valide et combien devra payer le garant de la caution (en fonction du montant de l'engagement). Pour que le contrat de cautionnement soit valide, un écrit est nécessaire selon la loi du 6 juillet 1989.

Si la caution ne paie pas suite à l’envoi du courrier, le propriétaire le met en demeure de payer les sommes dues. 

En cas d’échec de paiement malgré la mise en demeure, le bailleur peut alors faire délivrer un commandement de payer par voie d’huissier.

Enfin, si cette solution n’est pas suffisante, il est possible d’introduire une action judiciaire afin d’exécuter le contrat de cautionnement. Le propriétaire assigne alors le bailleur devant le Tribunal compétent en la matière. 

Qu’est-ce qu’une caution VISALE ? 

Le dispositif VISALE ou caution VISALE a été introduit en janvier 2018 et permet à un futur locataire de demander à Action logement de devenir sa caution. Cette entité est un service de l'État permettant un accès plus facile au logement pour les salariés. Ce service a vocation à établir un lien entre l'emploi et le logement. 

Grâce à ce système, si le locataire ne peut honorer ses loyers, Action logement se chargera de payer puis se retournera ensuite vers le locataire. C’est un service gratuit, mis en place pour le locataire et le bailleur. Action logement pourra rembourser au propriétaire jusqu’à 36 mensualités durant la durée du bail. Un échéancier sera alors enclenché pour le locataire qui règlera les sommes par la suite. 

Quelles sont les conditions pour bénéficier de la garantie VISALE ? 

Bien que ce dispositif soit gratuit et accessible pour de nombreux locataires, il existe tout de même des conditions pour y accéder qui sont les suivantes : 

  • Salarié du secteur privé âgé de plus de 30 ans et embauché depuis moins de 6 mois excepté les CDI confirmés.
  • Se situer dans une tranche d’âge entre 18 et 31 ans. 
  • Salarié du secteur privé et avoir un salaire inférieur à 1 500 € nets par mois. 
  • Salarié du secteur privé et détenir une promesse d’embauche inférieur à 3 mois. 
  • Salarié du secteur privé en mobilité professionnelle. 
  • Locataire d'un logement loué par un organisme d'intermédiation locative (bail souscrit par une association garante). 

Par ailleurs, il existe d'autres paramètres tels que le fait que le locataire soit apprenti ou étudiant mais également le montant du loyer. 

Comment demander la caution Visale à Action logement ? 

Pour bénéficier de la garantie VISALE, le locataire doit faire sa demande sur le site Visale.fr, antérieurement à la signature du bail. 

Ensuite c’est Action logement qui vérifiera si le locataire rentre bien dans les critères définis pour obtenir la garantie. Si tel est le cas, Action logement enverra un Visa qui permettra au locataire de prouver qu’il dispose d’une caution

Le locataire pourra ensuite télécharger ou imprimer le Visa et le remettre au bailleur. 

Ce sera enfin au propriétaire de se créer un compte sur le site susmentionné qui générera de façon automatique une proposition de cautionnement.

Lorsque le processus sera terminé, les parties pourront finalement signer le contrat de bail. 

Que se passe-t-il en cas de loyers impayés ?

En cas d’impayés, c'est-à-dire à partir de 2 mois de loyers non réglés, le propriétaire devra envoyer un formulaire à Action logement qui se trouve sur le site Visale.fr. 

Le locataire devra, par la suite, rembourser ce qui a été payé par Action logement. Les remboursements se feront directement sur le site Visale.fr via l’espace personnel du locataire, ce dernier pourra demander un échéancier grâce à l’espace dédié. 

Dans le cas où le locataire ne peut honorer l'échéance, Action logement aura la possibilité de s’adresser au juge pour demander la résiliation du contrat de bail.

Il est également possible de cumuler ce dispositif avec d’autres aides telles que Avance loca-pass, aide au logement, aide mobili-jeune et l’aide à la mobilité. 

Caution déposée à l’entrée des lieux, gage de sécurité ? 

La caution ou dépôt de garantie est une somme exigée lors de l’entrée dans le bien immobilier et assure au propriétaire une certaine sécurité. La caution n’a donc pas vocation à couvrir le dernier loyer impayé. À ce titre, le bailleur peut retenir la caution, ou du moins une partie, s'il constate des dégradations ou négligences.

Le propriétaire devra remettre la caution, dans son entièreté ou en partie, lors de la sortie du locataire. 

C’est la loi du 6 juillet 1989 qui encadre la caution et prévoit sa restitution à la sortie des lieux. Cependant le propriétaire peut retenir la caution dans certains cas.

Un propriétaire peut-il garder la caution pour loyer impayé ?

Lorsque le propriétaire constate un impayé, celui-ci doit d’abord contacter le locataire et lui envoyer une lettre de loyer impayé  (vous pouvez retrouver un modèle sur notre site) en recommandé avec avis de réception

Si le locataire ne répond pas, le propriétaire devra alors mettre en demeure ce dernier de payer dans un délai de 8 jours. 

En cas de persévérance dans le non-paiement, le bailleur pourra recourir au commandement de payer par huissier pour recouvrer les sommes manquantes. 

Lorsque ces solutions seront épuisées, alors le propriétaire pourra encaisser la caution pour le(s) loyer(s) impayé(s). Dans le cas où la caution ne permet pas de recouvrir les montants dus, le bailleur devra engager une procédure auprès du tribunal d’instance. 

Peut-on contester le prélèvement d’une caution ?

Le locataire dispose d’un droit de contestation si le prélèvement sur la caution est injustifié. 

En l’absence de preuve concernant les sommes dues, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation et le tribunal d’instance. 

Le locataire peut mettre en demeure le bailleur de restituer la caution s’il juge que la procédure est injustifiée. C’est pourquoi le bailleur doit exposer les raisons afférentes au prélèvement effectué sur la caution. 

Est-il possible de cumuler l’assurance loyer impayé et la caution solidaire ? 

Tout d’abord, l’assurance garantie loyer impayé est un contrat d’assurance. Celui-ci permet de protéger le propriétaire d’un bien immobilier en cas de défaillance du locataire moyennant une prime d’assurance. 

Le cumul de ces protections n’est plus permis depuis l’entrée en vigueur de la loi Boutin du 25 mars 2009. Mais il existe des exceptions telles que : 

  • Le locataire est apprenti. 
  • Le locataire est étudiant. 

La garantie loyers impayés permet de couvrir plusieurs risques tels que les détériorations du logement, le départ prématuré. Tandis que la caution couvre uniquement les loyers impayés. 

L’assurance loyer impayé offre donc une plus grande sécurité pour le bailleur. Cependant, celle-ci est payante contrairement au cautionnement qui est gratuit.

Par ailleurs, l’indemnisation de l’assureur repose sur des conditions précisées dans la police d’assurance. Il faut donc veiller aux exclusions et bien lire votre contrat d’assurance lors de la souscription. De plus, ce contrat est sélectif. L'assureur peut choisir de ne pas couvrir vos risques du fait de la liberté contractuelle.

En ce qui concerne le cautionnement, celui-ci est plutôt simple à mettre en place. Vous pouvez trouver des modèles de cautionnement facilement. Ce contrat permet une grande sécurité, notamment si la caution dispose de moyens financiers assez solides.

Cependant, des frais de procédure peuvent afférer pour assigner le locataire et le garant. La procédure peut être plus ou moins longue. Il faut donc peser le pour et le contre avant de choisir entre ces deux dispositifs.

Quel est le prix d'une assurance loyers impayés ?

Le prix de ce type d'assurance évolue en fonction de la couverture que vous décidez de choisir. En général, c'est un pourcentage du prix du loyer. La plupart des assurances fixe le tarif autour de 3% du loyer.

Qu'est-ce que la vacance locative dans un contrat d'assurance loyers impayés ?

C'est une option proposée dans le contrat d'assurance qui permet à l'assuré de se voir couvrir l'inoccupation précédent la première location du bien immobilier.

Est-ce que le garant est obligé de payer en cas de défaillance du locataire ?

Selon la loi, le garant est obligé de payer si le locataire est défaillant. Cette obligation couvre les impayés de loyers, les charges, les pénalités de paiement et les frais de remises en état si le logement est dégradé.

Un garant peut-il choisir de rompre le contrat de cautionnement ?

Si un contrat à durée indéterminée a été signé, le garant pourra résilier le contrat à tout moment en envoyant une lettre recommandée avec avis de réception au bailleur. La résiliation sera faite à la fin du bail en cours.

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