LMNP : quels sont les meilleurs comptables ? (Mise à jour 2020)

Lorsque vous mettez un bien meublé en location, vous êtes automatiquement considéré comme un Loueur de Meublé Non Professionnel (LMNP). Selon les revenus locatifs que vous allez tirer de votre bien, vous devrez supporter des obligations comptables plus ou moins conséquentes.

Ces règles sont alors extrêmement complexes à saisir. C’est pourquoi, même s’il n’est pas obligatoire d’être accompagné d’un expert comptable, en choisir un vous évitera des erreurs en cas de contrôle fiscal.

Voici notre guide des meilleurs experts comptables pour les LMNP.

Quels sont les meilleurs comptables pour les LMNP ?

Voici notre comparatif des meilleurs experts comptables spécialisés dans la comptabilité des LMNP :

Plateforme	Tarif	Avis	Offre
	49 €/mois	Offre standard très compétitive pour les LMNP incluant le bilan comptable Conseillers disponibles sur un « chat » pour toute question juridique	30 jours gratuits
	60 €/mois	Possibilité de construire une offre sur mesure Une offre 3 mois satisfait ou remboursé	En savoir plus
	64 €/mois	Offre en ligne pas cher adaptée pour les LMNP Documents comptables annuels en options payantes	En savoir plus
	69 €/mois	5 offres dédiées à différents besoins (gestion de paie uniquement, offre TPE/PME, compta en retard etc.) Offre gratuite d’aide à la création d’entreprise pour les LMNP Possibilité de souscrire une offre globale (bilan inclus) pour 139 € HT / mois	En savoir plus
	69 €/mois	Offre standard bilan inclus très compétitive à 69 € HT par mois Offre social pour gérer ses salariés, bulletins de paie avec un tableau de bord ergonomique	En savoir plus
	79 €/mois	Tarifs très compétitifs pour les LMNP Possibilité de construire son offre à la carte grâce à de nombreuses options	2 mois offerts
	79 €/mois	Déclarations sociales et fiscales comprises dans l’offre Le tarif minimum sera de 79 €/mois (ou 99 € si vous exercez en société) Conseil illimité sans facturation supplémentaire	30 jours gratuits
	99 €/mois	Leader du marché de l’expertise comptable en ligne Forfait tout compris (liasse fiscale, bilan, saisie comptable, déclaration de TVA etc.) Pas de frais cachés	En savoir plus

Quelles sont les missions d’un expert-comptable LMNP ?

Un expert comptable LMNP pourra tout d’abord vous guider dans le choix de votre régime d’imposition (micro-BNC ou régime réel). Ce choix pourra soit vous permettre de faire des économies d’impôt soit correspondra tout simplement à une obligation. L’expert comptable pourra alors se charger de la déclaration administrative de votre nouveau statut.

Par ailleurs, un expert comptable vous sera fortement utile si vous optez pour le régime réel. Il pourra alors se charger des obligations comptables qui vous incombent. Il pourra ainsi déclarer votre liasse fiscale (déclaration de résultat, bilan comptable, amortissements et déductions etc.).

Quelles sont les obligations comptables des LMNP ?

Lorsque vous mettez en location un bien meublé, vos revenus qui en découlent ne sont plus considérés comme des revenus fonciers (revenus tirés de la location) mais comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Il existe deux modes d’imposition pour les LMNP :

• le micro-BIC :
  • avec abattement de 50 % : c’est le régime par défaut des LMNP. Les revenus des loyers ne doivent pas excéder 70 000 €. Vous pourrez alors déduire 50 % de vos revenus locatifs et ainsi payer des impôts sur l’autre moitié restante. Les règles de comptabilité sont alors quasi inexistantes.
  • avec abattement de 71 % : ce régime n’est possible que pour les gîtes et chambres d’hôtes (ou autres logements meublés de tourisme). Vous ne payez des impôts que sur les 29 % restants. Là aussi, les règles de comptabilité sont quasi inexistantes.
• le régime réel : c’est le régime par défaut pour les LMNP touchant plus de 70 000 € de revenus locatifs. Ce régime permet de déduire des charges et de faire des amortissements. Les règles de comptabilités sont cependant importantes.

L’option réel : quelles spécificités pour les LMNP ?

Le régime réel est moins prisé des LMNP car il oblige à mettre en place une vraie comptabilité. Cependant, ses avantages fiscaux sont très attractifs, et vous permettent souvent de faire des économies d’impôts.

En effet, le régime réel LMNP vous impose de produire une liasse fiscale composée notamment d’un compte de résultat ainsi que d’un bilan actif. Ce bilan actif doit alors présenter les dépenses que vous allez pouvoir déduire de vos BIC (taxe foncière, intérêts d'emprunt etc.) ainsi que les dépenses amorties (un meuble à 2 000 € pourra être amorti sur 5 ans à hauteur de 400 €).

Ces amortissements et déductions viendront alors venir réduire votre bénéfice imposable.

Si l’expert comptable n’est pas obligatoire pour les LMNP en régime réel, il pourra alors s’occuper de ces déductions fiscales et produire un compte de résultat conforme aux obligations fiscales. Il s’agit ainsi d’une solution beaucoup moins risquée en cas de contrôle de l’administration fiscale. D’autant plus que les honoraires de l’expert comptable sont déductibles, en grande partie, des revenus issus de la location.

Quel est le tarif d’un expert comptable LMNP ?

Le prix d’un expert comptable LMNP dépendra de plusieurs critères :

• des missions qui lui sont confiées (déclarer votre statut de LMNP, élaborer votre liaisse fiscale etc.) ;
• de la ville dans laquelle il exerce : un expert comptable LMNP à Paris pourra être plus cher qu’un expert comptable à Toulouse ou à Nice ;
• de sa renommée ou de sa spécialisation.

En moyenne, le coût des honoraires d’un expert comptable LMNP est de 700 €. Vous pouvez cependant faire appel à un expert comptable en ligne pour réduire cette facture !

Quels sont les avantages d’un expert comptable en ligne ?

Une fois la décision prise de sous-traiter sa comptabilité, vous pourrez décider de faire appel à un expert comptable de proximité / cabinet d’expertise comptable ou un expert comptable en ligne.

Voici, à titre indicatif, les principales caractéristiques de chacun :

	Expert comptable de proximité	Expert comptable en ligne
Tarifs	A partir de 700 €/ an pour les LMNP	500 €/ an pour les LMNP
Accompagnement	RDV physiques avec conseiller dédié	100% en ligne, avec la possibilité d’avoir un expert dédié
Garanties	Déclaration de votre liasse fiscale Déclaration conforme qui engage la responsabilité de l’expert comptable	Déclaration de votre liasse fiscale Déclaration conforme qui engage la responsabilité de l’expert comptable
Notre avis	Accompagnement et suivi personnel	Moins cher Réactif et évite les déplacements Consultable 24h/24

Nos 4 conseils avant de choisir son expert comptable LMNP

• Demandez-vous quelle solution est la plus adaptée à vos besoins : expert-comptable de proximité ou expert comptable en ligne ? Un expert comptable en ligne sera généralement moins cher et vous permettra de suivre à distance la bonne tenue de votre liasse fiscale ;
• Comparez les tarifs et demandez des devis ! Les experts comptables ne pratiquent pas tous les mêmes tarifs. De plus, les offres en ligne se multiplient. En comparant les offres, vous pourrez ainsi trouver un expert comptable LMNP pas cher ;
• Si vous optez pour le régime réel, il est fortement conseillé de passer par un expert comptable. Les règles sont en effet complexes à comprendre. Un expert comptable vous permettra de sécuriser vos déclarations fiscales.
• Faites attention à la lettre de mission vous liant à votre expert comptable. Notamment aux modalités de résiliation, aux tarifs de votre expert comptable ainsi qu’à votre durée d’engagement.