Garantie loyers impayés : fonctionnement, prix et comparatif

Chaque propriétaire qui met son bien en location s’expose au risque de non-paiement du loyer. En cas de défaut de paiement, et surtout si celui-ci se prolonge, des milliers d’euros pourraient être « perdus » ou difficilement récupérables. Heureusement, il est possible de se prémunir contre ce risque en souscrivant à une garantie loyers impayés. Voyons ensemble comment elle fonctionne, combien elle coûte et comment trouver le meilleur contrat ! 

L’assurance garantie loyers impayés, c’est quoi ?

Garantie des loyers impayés : définition 

L’assurance (ou garantie) loyers impayés permet à tout bailleur de se prémunir contre le non-paiement du loyer et des charges par le locataire. Il s’agit d’une couverture facultative, mais particulièrement sécurisante. La garantie des loyers impayés (GLI) peut être souscrite pour les biens à usage d’habitation (maisons ou appartements), à condition qu’ils soient utilisés à titre de résidence principale par les locataires

Concrètement, la GLI permet au propriétaire de percevoir une indemnisation une fois la situation actée. Elle peut aussi inclure une garantie contre les dégradations et détériorations engendrées par le preneur. Elle peut enfin prévoir la prise en charge financière d’une éventuelle action en justice intentée contre le locataire (frais de procédure et de contentieux). 

Voici les 4 principales garanties de l’assurance loyers impayés : 

GarantiePour ?
Loyers impayésLoyers, charges et taxes impayés
(quel que soit le motif)
Dégradations et détériorationsConstatées au départ du locataire
(partie non couverte par le dépôt de garantie)
Départ prématuré ou décès du locataireRemboursement du ou des loyers en cas de départ prématuré ou de décès du locataire, jusqu’à ce que le propriétaire récupère son bien
Frais de contentieuxEn cas d'action en justice contre le locataire
(frais d'avocat, de procédure...)
Garanties assurances loyers impayés

Quelles sont les conditions pour souscrire à une GLI ?

Pour que le propriétaire puisse souscrire à une GLI, plusieurs conditions sont à respecter

Déjà, le locataire doit être jugé « éligible » aux yeux de l’assureur : il doit être « solvable ». Ses revenus nets doivent donc être au moins supérieurs à 2,7 fois le loyer s’il est en CDI (3 fois dans les autres situations). Si tel n’est pas le cas, l’assureur pourra refuser la demande de GLI du propriétaire bailleur. 

Si le locataire est étudiant ou apprenti, le propriétaire a deux options : 

  • Il peut demander une caution
  • Il peut souscrire à une garantie loyers impayés

Par principe, garantie des loyers impayés et caution solidaire ne se cumulent pas, sauf si le preneur est étudiant ou apprenti. 

L’assurance garantie loyers impayés est donc « simple à souscrire » pour les locataires répondant à ces conditions. L’assureur demandera quand même systématiquement des bulletins de paye du locataire, sa fiche d’imposition, son contrat de travail, une pièce d’identité…

Quel est le prix d’une assurance garantie loyers impayés ?

La moyenne du marché se situe entre 3 et 4 % du montant du loyer et des charges. Le coût de l’assurance garantie loyers impayés dépend de plusieurs critères, et en premier lieu du montant du loyer

Prenons l’exemple d’un loyer (+ charges) de 1000 euros par mois. Avec un contrat fixant une prime à 3 %, l’assurance GLI coûtera 360 euros par an. 

Autre critère important : les garanties incluses et leurs conditions (plafonds d’indemnisation, franchise…). Certains contrats proposent aussi des options payantes. La garantie dégradations et détériorations n’est par exemple pas systématiquement incluse. Le cas échéant, le bailleur devra la payer en plus s’il souhaite se prémunir contre ce risque.  

Bien entendu, le coût de cette couverture varie assez largement d’un assureur ou d’une banque à l’autre. Sollicitez un maximum de devis pour accéder aux meilleurs tarifs. 

Précisons enfin que la prime annuelle de la garantie loyers impayés peut être déduite des revenus fonciers lors de la déclaration d’impôts. 

Garantie loyers impayés : notre comparatif 

Il est impossible de passer en revue tous les contrats d’assurance GLI disponibles sur le marché. Chaque propriétaire aura donc intérêt à contacter un maximum d’assureurs afin d’obtenir des devis chiffrés et personnalisés

Pour vous donner une première idée, Coover vous propose tout de même un court comparatif de quelques contrats d’assurance loyers impayés disponibles sur le marché : 

AssureursPoints forts
 macif logo- Plafonds d’indemnisation sécurisants pour les loyers impayés et les dégradations immobilières 
- Prise en charge des frais d’avocat jusqu’à 3000 euros 
- La garantie dégradations incluse d’office
- La garantie Inoccupation anticipée du bien assuré en option 
logo maif- Tarifs compétitifs 
- Plafonds d’indemnisation élevés pour la garantie loyers impayés 
- Conditions de souscription plus souples qu’ailleurs (locataire en CDD, intérimaire…) 
- Aucun délai de carence 
- Aucune franchise pour un nouveau locataire 
credit mutuel logo- Garantie proposée en option de l’assurance
Propriétaire non occupant (PNO) 
- Indemnisation jusqu’à 50 000 euros de loyers impayés
foncia- Garantie incluse dans le contrat de gestion locative Foncia 
- Aucun plafond de loyer 
- Aucun délai de carence 
- Versement immédiat des loyers impayés 
- Coût raisonnable : 3 % du montant des loyers 
comparatif assurances garanties loyers impayés

L’assurance GLI n’est pas commercialisée par toutes les banques / tous les assureurs. Vous ne trouverez par exemple pas de garantie loyers impayés à la Maaf. 

Comment souscrire à la meilleure assurance loyers impayés ?

Il est rare de pouvoir obtenir un devis en toute autonomie sur le site des banques et assureurs qui proposent ce type de contrat. La plupart du temps, vous devrez contacter un conseiller ou demander à être rappelé. 

Certains établissements ont tout de même un outil permettant de calculer en ligne la cotisation d’assurance GLI selon le loyer que vous avez fixé. C’est par exemple le cas de la Maif. 

Il est aussi possible de passer par un courtier ou, mieux encore, par un comparateur d’assurances garantie loyers impayés. Vous gagnerez un temps précieux et accéderez in fine aux meilleures produits.  

Restera ensuite à comparer les offres reçues. Plusieurs points d’attention sont alors à observer : 

  • Quelles sont les garanties incluses de base ? Loyers impayés seulement ? Dégradations et détériorations ? Départ précipité ou décès du preneur ? Protection juridique ?
  • Le montant de la prime, 
  • Les conditions de souscription : solvabilité du locataire, type de bien immobilier que l’on peut couvrir… 
  • Les modalités de prise en charge en cas de sinistre (et notamment le délai d’indemnisation en cas de loyers impayés, lequel est souvent de deux ou trois mois), 
  • La franchise éventuelle (les mois de loyers qui ne seront pas remboursés), 
  • Les plafonds d’indemnisation pour chaque garantie (en général jusqu’à 50 ou 60 000 euros pour les loyers impayés), 
  • Les exclusions de garantie, 
  • La durée de validité du contrat. 

Comment faire jouer sa garantie loyers impayés ?

Avant toute chose, commencez par faire un point avec votre locataire, si bien sûr la communication est possible. Le défaut de paiement est-il un simple oubli ? Un court retard ? Fait-il face à des difficultés financières ? Le cas échéant, vous pourriez par exemple accorder un report de loyer ou un échelonnement de la dette locative. 

Propriétaires comme locataires peuvent contacter le numéro vert « SOS loyers impayés » au 0805 16 00 75 (du lundi au vendredi). Ce dernier est mis en place par l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil). 

En cas de non-paiement, le bailleur doit d’abord envoyer un report de loyer au locataire (dans les délais posés dans le contrat de location). Sans réponse, il devra lui faire parvenir une mise en demeure de payer. Si vous en arrivez là, conservez bien une trace de ces courriers

À défaut de versement du ou des loyers manquants, le propriétaire pourra déclarer le sinistre à l’assureur, en joignant toutes les pièces justificatives qui lui seront demandées (la mise en demeure notamment). Si l’indemnisation est acceptée, le versement aura en général lieu lors du 3ème mois suivant le premier pour lequel le loyer n’a pas été versé. La prise en charge sera rétroactive : le propriétaire se verra donc indemnisé pour chaque mois de loyer, sauf si une franchise est prévue. 

L’assureur pourra aussi fournir une aide juridique en cas de loyer impayé. Si le contrat le prévoit, il prendra aussi en charge financièrement les frais inhérents à l’action en justice contre le locataire (frais d’avocat, de procédure…). 

Rappelons qu’existe en France la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars. L’assurance GLI vous permet de ne pas « perdre » ces mois de loyer si le locataire ne paye pas.  

Assurance des loyers impayés et dispositif Visale

Le 1er janvier 2016 a été introduit le dispositif Visale (Visa pour le logement et l’emploi), lequel remplace la GRL (garantie des risques locatifs). Ce dispositif légal peut être vu comme une garantie des loyers impayés conférée par l’État. Il est financé et géré par Action Logement. 

Concrètement, la loi peut attribuer une garantie des loyers impayés à certains propriétaires. Celle-ci est en fait accordée selon le « type » de locataire qui occupe le bien : 

  • Locataire de moins de 30 ans, 
  • Locataire salarié précaire à revenus modestes. 

Cette GLI spécifique permet au propriétaire de se couvrir sans frais si le locataire qu’il choisit répond aux conditions du dispositif, et aussi s’il ne répond pas aux conditions de souscription posées par les assureurs (en matière de solvabilité notamment). 

Pour que celle-ci soit accordée, le loyer ne doit pas excéder 50 % des ressources du locataire. La garantie Visale peut prendre en charge, au maximum, un loyer de 1300 euros en province / 1500 euros à Paris, le tout pendant 36 mois au maximum

La garantie des loyers impayés Visale est totalement gratuite ! 

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