Assurance dommages ouvrage rétroactive : est-ce possible ?

Lorsque l'on possède une maison qui a fait l’objet d’importants travaux et que l’on souhaite la vendre, le notaire peut demander une assurance dommages ouvrage (DO) pour protéger les futurs acheteurs.

Plusieurs questions communes se posent ainsi. Peut-on souscrire une assurance dommages ouvrage après l’ouverture d'un chantier ? Une assurance dommages ouvrage souscrite après la fin des travaux est-elle rétroactive ? Jusqu’à quand peut-on souscrire une assurance dommages ouvrage rétroactive ? Coover répond à vos questionnements pour vous aider dans votre recherche d'assurance dommages ouvrage

Qu’est-ce que l’assurance dommages ouvrage rétroactive ? 

L’assurance dommages ouvrage (DO) est obligatoire selon la loi dès lors que l’on réalise des travaux importants sur un bien immobilier. Elle sert à obtenir une indemnisation plus rapide en cas de dommage ou de malfaçon lors de la réalisation des travaux. Ainsi vous êtes indemnisés pour :

  • tous travaux qui portent atteinte à la solidité de la structure du logement ;
  • tous travaux qui nuisent à une utilisation normale du bien ;
  • tous travaux qui rendent le lieu inhabitable.

Toutefois on parle d’assurance dommages ouvrage rétroactive dès lors que celle-ci est souscrite après construction ou rénovation. En effet l’assurance DO doit être souscrite avant le démarrage du chantier sous peine de sanction pouvant engager la responsabilité pénale du donneur d’ordre.

Selon la loi les sanctions pour défaut d’assurance dommages ouvrage sont une amende de 75 000€ et/ou une peine de 6 mois d’emprisonnement. Ces sanctions ne s'appliquent pas aux particuliers, qui risquent toutefois une moins-value en cas de vente du bien sans garantie DO.

Le notaire demande une attestation d’assurance en cas de projet de vente, c’est pourquoi la garantie dommages ouvrage revêt un caractère indispensable pour éviter certaines mauvaises surprises. 

Est-il possible de souscrire une assurance dommages ouvrage après la réception des travaux ?

Oui, il est possible de souscrire une assurance dommages ouvrage après la fin des travaux d’un bien immobilier. Vous pouvez souscrire une garantie dommages ouvrage durant toute la période que couverte par la garantie décennale (soit 10 ans).

Il y aura cependant plusieurs conditions à satisfaire pour qu’un assureur accepte de garantir ce risque, notamment un dossier complet et technique à fournir qui reprend tous les travaux et les artisans les ayant réalisés. 

Bien souvent, il est difficile de trouver un assureur qui accepte de garantir ce risque et d’autant plus si le propriétaire habite le logement après les travaux. En cas de refus, des voies de recours sont possibles (courtiers, BCT ...).

Pourquoi souscrire une d'assurance dommages-ouvrage ?

Il existe plusieurs raisons pour lesquelles il peut être nécessaire d’obtenir une assurance dommages ouvrage rétroactive : 

  • dans le cas où l’on ne trouve pas d’assureur en dommages ouvrage avant la date de démarrage des travaux ;
  • dans le cas où le propriétaire du bien immobilier ignorait l’obligation d’assurance dommages ouvrage au moment des travaux, et souhaite revendre son bien en évitant une moins-value éventuelle ;
  • en cas de construction ou rénovation d’un logement par soi-même, dans le but d’y loger ou d'héberger un membre de sa famille. Si le logement est ensuite mis en vente dans les 10 ans après la finalisation des-dits travaux, une garantie dommages ouvrage rétroactive est nécessaire.

Lors d'une vente, le notaire demande une attestation d’assurance dommages ouvrage après travaux. Il en fera la demande uniquement s'il s'agit d’une maison rénovée ou construite moins de 10 ans avant la mise en vente. En effet il faut savoir qu’en cas de recours en justice de la part du nouveau propriétaire, la responsabilité du vendeur peut être engagée. Cela signifie qu’il tiendra au vendeur de s’acquitter du montant du coût des réparations nécessaires dans le cadre de la garantie décennale en vigueur. 

Il est donc important d’avoir souscrit une assurance dommages ouvrage lorsque l’on souhaite vendre un bien immobilier après travaux, car cela rassure les éventuels acquéreurs, cela évite de générer des moins-values non désirées et cela permet de se prémunir contre un recours du nouveau propriétaire.

Les conditions pour souscrire une assurance dommages ouvrage rétroactive en 2021

Pour qu’un assureur accepte d’établir avec un propriétaire en défaut d’assurance, un contrat d’assurance dommages ouvrage rétroactive, il faut remplir plusieurs conditions : 

  • la maison doit être disponible à la vente ;
  • le clos et couvert, la charpente, les murs et les menuiseries extérieures doivent avoir été réalisés par des entreprises couvertes à la date de démarrage du chantier (uniquement dans le cas d’une construction) ;
  • pour les travaux de plus de 200 000€, une maîtrise d’oeuvre en mission complète ainsi qu’une étude de sol sont nécessaires.

Lorsque les travaux concernent une rénovation, il revient au souscripteur (propriétaire) de dresser la liste des travaux qu’il souhaite faire couvrir par l’assurance dommages ouvrage rétroactive. 

Comment trouver une assurance DO après travaux ?

Lorsque l’on souhaite souscrire une assurance dommages ouvrage après la finalisation des travaux de construction ou de rénovation, il est nécessaire d’avoir recours à un courtier ou à un simulateur en ligne. En effet, peu d’assureurs prennent le risque de garantir une DO après réception des travaux. 

Trouver les meilleurs assureurs dommages ouvrage à l’aide d’un courtier en ligne comme Coover est un réel gain de temps. Une fois l’assureur trouvé, il vous faudra remplir les critères qui correspondent aux conditions de souscription (certains critères propres à chaque assureur peuvent varier de ceux précédemment énoncés). 

Toutefois, une autre solution est possible. En effet, dans certains cas il est possible de faire appel au Bureau Central de Tarification (BCT).

Pour saisir le Bureau Central de Tarification il faut au préalable :

  • s’être vu refuser une assurance DO par deux entreprises d’assurance dont les statuts n’interdisent pas la prise en charge de ce type de risque ;
  • saisir le BCT par lettre recommandée.

Il est indispensable que le Bureau Central de Tarification ne constate pas que l’ouvrage présente de "graves et importantes non conformités ou vices de construction" qui sont hautement susceptibles d'entraîner des dommages de nature décennale. 

Combien coûte une assurance dommages ouvrage après travaux ? 

Le tarif de la prime d’assurance DO rétroactive varie en fonction de la nature et du montant des travaux réalisés mais également en fonction de l’assureur. 

Voici les prix moyens des assurances dommages ouvrage rétroactives constatés en 2021 : 

  • entre 4 000€ et 5 000€ pour des travaux de construction allant jusqu’à 250 000€ ;
  • entre 5 000€ et 8 000€ pour des travaux de construction allant jusqu’à 500 000€ ;
  • plus de 8 000€ au delà de 500 000€ de travaux.

Ces prix sont majorés de 5% à 6% lorsque les travaux concernés correspondent à une rénovation ou extension d’un bien immobilier. 

Il faudra également ajouter à cette prime le coût de l’éventuel audit imposé par l’entreprise d’assurance qui avoisine d'ordinaire les 1000€. 

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