Quelle assurance souscrire pour un syndic bénévole ?

De plus en plus de copropriétés font le choix de désigner un syndic bénévole plutôt que de faire appel à un syndic professionnel. Ce choix peut par exemple être motivé par la volonté de ne pas payer un prestataire externe, ou faire suite à une mauvaise expérience avec un syndic pro. Quoi qu’il en soit, la question de l’assurance demeure.

Voyons ensemble quelles sont les règles en matière d’assurance pour un syndic non professionnel, et comment choisir le meilleur contrat.  

Quelles sont les obligations du syndic bénévole ?

Un syndic bénévole est constitué de copropriétaires, lesquels lui donnent mandat d’agir dans l’intérêt de tous. Il s’oppose au syndicat professionnel, qui est un prestataire extérieur, payé par les habitants selon la superficie de leur bien. 

Le syndic bénévole n’a pas les mêmes obligations qu’un syndic professionnel mais a les mêmes missions : préparer les assemblées générales, envoyer les convocations, gérer l’immeuble, gérer le budget de la copropriété… C’est aussi à lui que revient la charge de trouver une assurance pour l’immeuble, pour couvrir sa Responsabilité Civile et un large éventail de dommages que pourraient subir les parties communes (incendie, dégât des eaux…). 

Les principaux avantages du syndic bénévole sont les suivants : 

• Son coût : le syndic agit bénévolement, ce qui évite d’avoir à payer un prestataire professionnel extérieur, 
• Sa qualité de gestion / de suivi, puisqu’il est au plus près des grands sujets de la copropriété (travaux à réaliser, gestion du budget…). 

Précisons qu’en règle générale, ce sont souvent les « petites » copropriétés (avec peu de lots) qui optent pour un syndic bénévole. Les copropriétés de plusieurs dizaines de lots se tournent plutôt vers des prestataires professionnels. 

Syndic bénévole : quelle assurance obligatoire ?

L’assurance est-elle obligatoire pour un syndic de copropriété bénévole ? 

Même s’il n’est pas professionnel, le syndic constitué de copropriétaires peut voir sa responsabilité engagée par un passant, un copropriétaire… Il est donc essentiel qu’il assure sa Responsabilité Civile, même si la loi ne l’y oblige pas. 

Malheureusement, les risques de causer des dommages et préjudices à des tiers existent bel et bien : chute d’une tuile sur un passant, d’un visiteur dans les escaliers… En souscrivant à une garantie RC, le syndic bénévole se couvre pour tous les dommages causés par : 

• L’immeuble, 
• Une personne (le concierge par exemple), 
• Le syndic lui-même. 

Qu’en est-il maintenant des dommages qui pourraient être causés à la copropriété (aux parties communes), par exemple, par un dégât des eaux ou un incendie ? Là encore, la souscription a des garanties dommages est, pour le syndic bénévole, facultative aux yeux de la loi. Bien sûr, l’adhésion à une assurance immeuble multirisque couvrant tous ces événements est primordiale. Cela est même très souvent rendu obligatoire par le règlement de copropriété lui-même (au moins pour certains types de dommages). 

Assurance	Obligatoire pour un syndic bénévole ?
Responsabilité Civile	Facultative selon la loi
Garanties dommages (incendie, dégât des eaux...)	Facultative selon la loi Peut être imposée par le règlement de copropriété

Si l’Assemblée Générale des copropriétaires ne vote pas la souscription à la majorité, le syndic aura d’ailleurs quand même le droit de rechercher et de signer à une assurance multirisque pour la copro. 

En cas de travaux de rénovation au sein de la copropriété, il revient au syndic bénévole de souscrire une assurance dommages ouvrage pour la copropriété.

Comment choisir son assurance pour syndic bénévole ?

Le syndic a pour mission de trouver une assurance immeuble, après étude d’un maximum de devis. Même s’il peut dans certains cas se contenter de couvrir sa RC, il est préférable de souscrire à une assurance multirisque qui protégera aussi l’immeuble lui-même. Rappelons que le règlement de copro peut l’imposer. 

Quel que soit le contrat, toutes les formules d’assurance copropriété intègrent en général un socle commun de garanties. Voici les principales : 

• La RC du syndic, 
• Incendie et explosion, 
• Dégât des eaux, 
• Vol et tentative de vol, vandalisme (souvent en option ou en formule supérieure), 
• Catastrophes naturelles, tempête… 

Lors de l’étude des devis, le syndic de copropriété devra notamment être attentif : 

• À la prime annuelle demandée par chaque assureur, 
• Aux garanties incluses de base (les garanties dommages vues ci-dessus notamment), 
• Aux garanties optionnelles, bien utiles pour une copro : protection juridique (surtout pour un syndic non professionnel), garantie recherche de fuite (sinistre très fréquent en copro)… 
• À l’étendue de la couverture : quelles sont les parties communes couvertes ? Quelles sont les exclusions ?
• Aux plafonds d’indemnisation pour chaque garantie, 
• Aux franchises éventuelles, 
• À la valeur prise en compte en cas de sinistre : de base, un coefficient de vétusté sera appliqué par l’assureur, ce qui réduira l’indemnisation. Il est toutefois possible, sur option, de souscrire à une garantie valeur à neuf (ce qui maximisera l’indemnisation à la suite d’un sinistre). 

Trouver le meilleur contrat n’est pas si simple. Rares sont les assureurs à permettre aux syndics bénévoles d’obtenir leurs devis seuls en ligne. Bien souvent, il faudra entrer en contact avec un conseiller par téléphone ou prendre rdv en agence. 

Quel est le prix d’une assurance syndic bénévole ?

L’assurance pour syndic bénévole ne représente en principe pas une grosse dépense, si ce dernier se contente de la simple garantie Responsabilité Civile. Bien sûr, la prime dépend de nombreux critères (de la superficie de la copro et du nombre de lots notamment), mais en moyenne, l’assurance RC pour un syndic non professionnel oscille entre 100 et 150 euros par an. 

Bien entendu, une assurance multirisque immeuble incluant des garanties dommages est plus chère : comptez quelques centaines d’euros par an, selon les caractéristiques de la copro et les garanties souscrites. 

Vous vous en doutez, plus les options sont nombreuses (protection juridique, vol…), plus la prime grimpe. Pour ne pas qu’elle explose, n’hésitez pas à négocier et à accepter des franchises un peu plus élevées. Passer par un courtier est aussi une excellente solution pour faire des économies. Dans tous les cas, comparez un maximum d’offres !

Précisons que dans le cas d’un syndic bénévole, il est possible qu’une petite surprime soit appliquée par les assureurs. Pour certains, l’assurance d’un syndic non professionnel fait l’objet d’une option au contrat.