Faut-il investir en SCPI via l'assurance-vie ? Avantages et inconvénients


Pierre Fruchard - 30 avril 2024

4.7 | 486 avis

À l’heure où les rendements de bon nombre de produits et supports d’épargne fondent toujours (le fonds euro de l’assurance-vie en tête), les SCPI ont de solides arguments à faire valoir, qui ne se limitent d’ailleurs pas à leur potentiel de rentabilité. La « pierre-papier » séduit, qu’elle soit ou non incluse en assurance-vie.

À ce titre, voyons ensemble s’il est toujours judicieux d’inclure des parts de SCPI dans son contrat d’assurance-vie. 

Les SCPI dans une assurance-vie : c’est quoi ? 

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Les SCPI sont des Sociétés Civiles de placement immobilier. Concrètement, il s’agit de sociétés de gestion qui investissent sur le marché immobilier professionnel ou d’habitation. Il est possible d’en acheter des parts, afin de percevoir une partie des loyers générés par le parc immobilier, et éventuellement de faire une plus-value à leur revente. On y fait souvent référence en tant que « pierre-papier ». 

Les SCPI sont un placement à visée long terme (afin de lisser les risques dans le temps), ne présentant aucune garantie en capital, accessibles à partir de quelques centaines (voire milliers) d’euros. Chaque SCPI a sa propre stratégie d’investissement : immobilier de bureaux ou résidentiel, en France, en Europe, dans le monde… 

Quid de la SCPI en assurance-vie

Mais alors, faut-il plutôt acheter des parts de SCPI en direct (dans un compte-titres) ou ouvrir une assurance-vie pour les y inclure ? Il n’y a pas forcément à choisir, puisqu’il est possible de loger des SCPI au sein de l’assurance-vie, qui est une enveloppe d’épargne donnant accès à de nombreux supports. Quant au fait de savoir s’il vaut mieux acheter des SCPI en direct ou les avoir dans une assurance-vie, les avis divergent. Nous y reviendrons.  

Il n’est pas possible d’avoir une assurance-vie investie à 100 % en SCPI. Il faut en effet une part « liquide » pour recevoir les gains générés, c'est à dire les loyers. 

Assurance-vie en SCPI : notre comparatif 

Les contrats d'assurance-vie pouvant inclure des SCPI sont nombreux. Nous vous conseillons d'effectuer un comparatif pour vous aider à choisir le meilleur contrat possible. De nombreuses entités tels que des cabinets de gestion de patrimoine ou des courtiers peuvent vous aider dans cette mission, mais vous pouvez également consulter des comparatifs en ligne.

Voici quelques contrats d’assurance-vie au sein desquels il sera possible de loger des parts de Sociétés Civiles de placement immobilier. 

EntitéOffre de SCPI en assurance-vie
logo boursorama banque
SCPI en assurance-vie Boursorama
Seulement 1 SCPI (sur 400 supports au total)
logo credit agricole
Crédit Agricole SCPI en assurance-vie
SCPI Edissimo (minimum de souscription : 5875 euros)
logo fortuneo
SCPI en assurance-vie Fortuneo Vie
3 SCPI :
Patrimmo commerce (4,01 % en 2019)
Primopierre (5,16 % en 2019)
Primovie (3,93 % en 2019)
logo caisse d'épargne
SCPI en assurance-vie Caisse d'Épargne
Opportunité Habitat (dispositif Borloo)
SCPI assurance vie

Si vous préférez les banques traditionnelles, sachez que les SCPI en assurance-vie ne sont souvent accessibles qu’aux clients Banque Privée (c’est-à-dire ayant un minimum d’avoirs). 

Ouvrir une assurance vie

Pourquoi investir en SCPI sur son assurance-vie ? 

Le rendement du fonds euro de l’assurance-vie diminue d’année en année. Ainsi, les SCPI représentent une belle alternative, du fait de leur potentiel de rendement. D’autant qu’une plus-value est envisageable à la revente !

Au delà de cela, elles permettent d’investir sur le marché immobilier dès quelques centaines d’euros, sans avoir à passer devant le notaire. Elles évitent aussi les éventuelles difficultés de gestion liées à ce secteur (telles que la perception des loyers par exemple). C’est la société de gestion qui s’occupe de tout. 

Chose importante à savoir : lorsqu’elles sont acquises au sein d’un contrat d’assurance-vie, les parts de SCPI sont « décotées » par rapport à un achat en direct (jusqu’à 5 % de moins). Elles coûtent donc moins cher. Le minimum de souscription est aussi plus bas en assurance-vie que lorsque les parts sont acquises en direct. 

Les frais de souscription des SCPI en assurance-vie sont en général inclus dans le prix des parts. Ces frais d’acquisition sont d’ailleurs, en général, plus bas en assurance-vie qu’en direct. 

Les parts peuvent être revendues à tout moment. En effet, l’assureur ou la banque assure en principe leur liquidité. Le capital n’est donc pas « bloqué ». 

Autre avantage (et non des moindres) au fait de les avoir au sein d’une assurance-vie : profiter de la fiscalité de cette dernière ! Les gains générés ne seront pas considérés comme des revenus fonciers et il n’y aura pas à les reporter sur la déclaration de revenus.

Les principaux avantages des SCPI en assurance-vie
Perspective de rendement et de plus-value
Pas de gestion locative
Prix des parts décotés
Frais d'acquisition souvent plus faibles qu'en direct
Liquidité des parts
Fiscalité favorable de l'assurance-vie
Pourquoi choisir l'assurance-vie quand on veut investir en SCPI

Y a-t-il des inconvénients aux SCPI en assurance-vie ? 

Tous les experts ne conseillent pas forcément d’avoir une assurance-vie avec des supports SCPI. Pour certains, il est préférable d’acquérir des parts en direct sur son compte-titres. La combinaison assurance-vie / SCPI génère déjà plus de frais, puisqu’à ceux de l’assurance-vie s’ajoutent ceux propres à la détention des parts (frais d’acquisition et de gestion annuels). 

Autre chose : en assurance-vie, l’épargnant n’a accès qu’aux sociétés de gestion sélectionnées par son assureur ou sa banque. Il a donc un choix bien plus restreint que celui qu’il aurait en achetant les parts en direct. 

Dernier élément principal avancé par ceux qui déconseillent cette combinaison : si elles sont détenues au sein d’un contrat d’assurance-vie, les parts de SCPI appartiennent en fait à l’assureur ou à la banque (c’est la contrepartie de leur liquidité), et non à l’épargnant. Au titre de la « participation aux bénéfices », il est donc possible que l’assureur retienne une partie de la rémunération des parts (jusqu’à 15 % en général). 

D’autres choses peuvent être pointées, comme le fait que l’acquisition des parts à crédit soit impossible en assurance-vie, alors que ça l’est en direct.

Quels sont les meilleurs contrats d’assurance-vie pour des SCPI ? 

Il n’est pas possible d’ouvrir une assurance-vie avec SCPI partout. En effet, toutes les banques, compagnies d’assurance ou encore institutions de prévoyance ne donnent pas nécessairement accès à ces supports via leurs contrats. Rares sont par exemple les banques à guichet traditionnelles à le faire, ou bien leur offre est très limitée. 

Pour trouver le meilleur contrat d’assurance-vie avec SCPI, nous vous conseillons de considérer les critères suivants

  • Les modalités d’acquisition (nombre de parts minimum notamment), 
  • Les frais d’acquisition et de gestion des SCPI en assurance-vie, 
  • Le niveau de rendement au cours des dernières années, 
  • Les modalités de sortie (la liquidité des parts est-elle garantie par le contrat?).

En matière d'assurance-vie, les banques en ligne fonctionnent souvent en « architecture ouverte ». Ce fonctionnement donne à l’épargnant un plus grand choix en matière de supports disponibles, et donc de sociétés de gestion pour ce qui est des SCPI. Pensez à Coover pour comparer les meilleurs contrat d’assurance-vie avec SCPI du marché ! 

Ouvrir une assurance vie

Si vous souhaitez ouvrir une nouvelle assurance-vie principalement pour acquérir des SCPI, vous aurez déjà un premier tri à faire parmi les contrats : quels sont ceux qui en proposent ? Souvent, auprès des banques traditionnelles, vous n’aurez le choix qu’entre un ou deux supports SCPI (voire 0). Pour avoir plus de choix, pensez aux banques en ligne.

Si vous avez déjà une assurance-vie mais qu’elle ne donne pas accès à des SCPI, ouvrez un nouveau contrat ailleurs ou faites l’acquisition de parts en direct sur un compte-titres.

Quelle est la fiscalité des SCPI en assurance-vie ?

Lorsqu’elles sont détenues au sein d’une assurance-vie, les parts de SCPI sont soumises à la fiscalité spécifique de ce contrat. L’assurance-vie jouit de règles fiscales privilégiées à la fois pendant la vie du contrat, mais aussi au décès de l’assuré, au moment de la transmission du capital au(x) bénéficiaire(s) choisi(s) par le souscripteur. 

La fiscalité des SCPI en assurance-vie pendant la vie du contrat 

Les SCPI génèrent des gains (les loyers) et éventuellement des plus-values à la revente. Ceux-ci ne sont fiscalisés qu’en cas de rachat. L’assiette taxable, c’est-à-dire la fraction qui est soumise à fiscalité lors du retrait, ne se compose que des intérêts et gains. La part de capital retirée ne l’est pas. 

Au moment du rachat, l’épargnant a le choix entre : 

  • L’imposition au titre de son impôt sur le revenu (selon sa tranche marginale d’imposition donc) : les gains seront donc à déclarer, 
  • Le Prélèvement forfaitaire libératoire (PFL) ou le Prélèvement forfaitaire unique (PFU), selon le moment où ont été faits les versements sur l’assurance-vie. 

La fiscalité de l’assurance-vie s’adoucit avec le temps et est optimale après 8 ans. L’épargnant a droit chaque année à un abattement de 4600 euros sur les intérêts retirés (9200 euros pour un couple). Au delà, la taxation dépend là encore du moment où le contrat a été alimenté.  

La fiscalité des SCPI en assurance-vie au décès 

Au décès de l’assuré, lorsque le capital est transmis, on regarde, pour déterminer les règles fiscales applicables, l’âge qu’avait le souscripteur lorsqu’il a fait ses versements : plus ou moins de 70 ans. 

Pour la part des versements faits avant cet âge, les règles fiscales de l’assurance-vie sont très favorables. En effet, chaque bénéficiaire (quel que soit son lien de parenté avec le défunt) a droit à un abattement de 152 500 euros sur la part reçue. 

Quant à la part des primes versées après 70 ans, un seul abattement de 30 500 € est partagé par tous les bénéficiaires. Le reste des sommes transmises sera soumis aux droits de succession. 

SCPI en assurance-vie : quel rendement ? 

Acquérir des SCPI via son assurance-vie répond souvent à un objectif de rendement ou de diversification du patrimoine. 

La rentabilité des autres produits d’épargne est en baisse depuis de nombreuses années. Cette tendance renforce l’intérêt des épargnants pour les SCPI, dont les rendements oscillent entre 3 et 6 % en moyenne (environ 4,5 % en 2019). 

Pour trouver les SCPI aux meilleurs rendements, reportez-vous aux classements et palmarès annuels, ainsi qu’aux fiches d’information des SCPI. N’oubliez pas qu’elles doivent être accessibles via votre contrat d’assurance-vie / celui que vous comptez ouvrir !

La rentabilité nette est loin d’être le seul critère à prendre en compte lorsque l’on compare des SCPI. Des rendements passés (même s’ils sont bons sur plusieurs années en arrière) ne présagent absolument pas de rendements futurs ! 

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