Vous êtes maître d’œuvre ou maître d’ouvrage et vous désirez en savoir plus sur la garantie de parfait achèvement ? Tout constructeur ayant participé à l’élaboration d’un ouvrage neuf ou à des travaux sur un bien déjà existant est en effet tenu pour responsable si un désordre venait à être découvert. Le propriétaire de l’habitation peut activer la garantie lorsqu’il s’aperçoit des dysfonctionnements. Cette dernière sécurise ainsi certains éléments inhérents aux biens immobiliers. Coover vous explique le fonctionnement et les particularités de la Garantie de Parfait Achèvement GPA.
Sommaire
Qu’est-ce que la garantie de parfait achèvement ?
Instaurée en 1978 par la loi Spinetta et selon les termes de l’article 1792-6 du Code civil, la garantie de parfait achèvement, dont l’acronyme est GPA, correspond à la réparation de tous les dysfonctionnements découverts par le maître d’ouvrage, aussi appelé MOA. Ce dernier est la personne propriétaire du logement ayant fait l’objet des travaux.
Cette garantie légale mise à la charge de tout constructeur est aussi bien valable dans le marché privé que dans le public. De ce fait, aucune clause dans le contrat ne peut l’exclure ou en limiter sa portée comme l’énonce l’article 1792-5 du Code civil. Un contrat d’assurance pour couvrir cette garantie n’est cependant pas obligatoire, mais hautement recommandé.
Quel est le délai de la garantie de parfait achèvement ?
L’entrepreneur est tenu de délivrer cette garantie qui prend effet durant 1 an au minimum à partir de la réception de l’ouvrage. Si des réparations sont nécessaires pour effectuer la levée des réserves, le délai est déterminé par un commun accord entre le maître d’œuvre et le maître d’ouvrage.
Il est généralement compris entre 60 et 90 jours. Toutefois, la garantie est prolongée jusqu’à l’exécution complète des réparations lorsqu’un dépassement du temps est indispensable.
Quels travaux sont couverts par la garantie de parfait achèvement ?
Les travaux couverts par la garantie de parfait achèvement sont les éléments de l’ouvrage ayant fait l’objet de travaux mal réalisés ou non exécutés. Parmi ces derniers, nous pouvons citer, entre autres, la charpente, l’isolation, la plomberie, l’électricité ou les sanitaires et donc en soit tour ce qui relève :
- de défauts apparents faisant u ayant faits objets de réserve
- de défauts d'isolation thermique et/ou phonique
- de défauts de conformité
Bien entendu, l’usure normale ou l’usage de l’œuvre ne rentre pas dans les critères des malfaçons. De même, la responsabilité du constructeur n’a pas lieu s’il peut prouver que les dommages viennent d’une source étrangère.
Comment faire jouer la garantie de parfait achèvement ?
Le signalement des désordres peut s’effectuer, soit par des réserves énoncées au procès-verbal de réception, soit par une notification écrite pour ceux révélés après la réception des travaux. La voie la plus simple est la lettre recommandée avec accusé de réception.
Le maître d’ouvrage peut refuser de signer le procès-verbal de réception quand les désordres d’ordre fonctionnel, technique ou esthétique sont trop importants ou quand les travaux ne sont tout simplement pas exécutés selon ce qui était prévu.
Accompagné d’un huissier, d’un expert en bâtiment ou de son assureur, il met alors le constructeur, alias le maître d’œuvre, en demeure de réaliser les travaux de mise en conformité dans un temps limité.
Il est primordial d’inspecter soigneusement l’ouvrage avant de signer le procès-verbal, car les défauts apparents non signalés ne sont pas garantis.
Garantie de parfait achèvement : notre modèle de lettre
Le délai d’une année de la garantie est relativement court, le courrier doit alors être fourni avec accusé de réception le plus vite possible. Vous trouverez ci-dessous une lettre type pour faire jouer la garantie de parfait achèvement. Sachez qu’elle peut aussi être envoyée sous pli d’huissier.
Vous trouverez ci-dessous un modèle gratuit de lettre type pour faire jouer la garantie de parfait achèvement.
Une fois la mise en demeure envoyée qui permet de bénéficier de la garantie de parfait achèvement, le maître d’œuvre doit respecter le délai accordé de 8 jours pour y répondre. Il n’a aucun moyen de s’y opposer et s’expose à des poursuites s’il dépasse ce laps de temps.
En tant qu’acheteur de logement neuf en copropriété, il est également possible de s’adresser au syndic pour les malfaçons présentes dans les parties communes.
Que faire en cas de non-respect du délai de la garantie de parfait achèvement ?
Dans le cas où l’entreprise ne respecte pas le délai établi, la victime peut se tourner en premier lieu vers un avocat spécialiste du droit de la consommation, une association de consommateurs ou un conciliateur de justice.
Si cela n’est pas suffisant, la saisie d’un tribunal est possible par le client. Le tribunal compétent, judiciaire ou de proximité, est à déterminer en fonction du lieu du bien immobilier concerné.
Le responsable doit réaliser les réparations à ses frais, en plus de potentiellement devoir indemniser l’acquéreur. Cela rend la garantie de parfait achèvement spécifique.
Après l’expiration du délai de mise en demeure, les travaux peuvent être financés auprès d’une autre entreprise par :
- la personne morale qui a effectué la livraison du chantier pour la prise en charge de l’excédent ;
- une retenue de garantie de 5 % du montant des œuvres non encore versé ;
- l’assureur dommages-ouvrage lorsqu’il s’agit d’un sinistre de nature décennale qui compromet la solidité ou l’habitation du bâtiment.
Comment fonctionne la GPA en cas de VÉFA ?
La VÉFA, qui correspond à la vente en l’état futur d’achèvement, est un contrat utilisé dans la vente de biens immobiliers à construire ou en cours de construction. Il permet à l’acheteur, après signature, d’acquérir le bien concerné.
Comme pour tout autre bien immobilier, les travaux d’une VÉFA sont couverts par la garantie de parfait achèvement qui permet d’obtenir la réparation par le constructeur des malfaçons entachant l’habitation une fois les œuvres réalisées.
Les conditions d’alerte, dans le procès-verbal ou par écrit dans le délai d’un an, sont égales. De même, la garantie peut être actionnable sous réserve que les dysfonctionnements ne soient pas liés à l’usure normale ou à une cause étrangère.
Qu’est-ce que la garantie de bon fonctionnement ?
Comme l’indique l’article 1792-3 du Code civil, la garantie de bon fonctionnement, aussi appelée garantie biennale, est une protection légale valable 2 ans après la date de réception des travaux. Elle permet au maître d’œuvre qui les a effectués de réparer ou de remplacer les équipements dysfonctionnels.
Les éléments concernés sont tous ceux qui sont dissociables du bâtiment et qui peuvent être ôtés sans le dégrader comme les volets, un lavabo non scellé ou le ballon d’eau chaude. La garantie biennale prend donc en partie le relai sur la garantie de parfait achèvement et une assurance souscrite par le constructeur est aussi fortement recommandée.
Les équipements à finalité professionnelle dissociables de l’ouvrage sont exclus.
Pour bénéficier de la garantie de bon fonctionnement, une lettre recommandée avec accusé de réception doit être envoyée au constructeur concerné sans attendre. Le courrier comporte les désordres constatés et une demande d’intervention à ses frais dans un délai déterminé. Comme pour la garantie de parfait achèvement, si l’entreprise ne répond pas dans les temps, un tribunal compétent peut être saisi.
FAQ
La garantie de parfait achèvement impose un délai d’une année au minimum après la réception des travaux pour révéler les désordres, les malfaçons, les non-façons et les non-conformités. Les maîtres d’œuvre sont redevables de leur réparation dès lors qu’ils en ont connaissance et dans un laps de temps déterminé. C’est un délai qui est appelé de forclusion et non de prescription.
La garantie décennale, qui comprend la responsabilité civile décennale, est obligatoire et concerne plus particulièrement le gros œuvre comme la maçonnerie, le ravalement de façade ou la charpente. Pendant une durée de 10 ans, elle couvre les maîtres d’œuvre et assure la réparation des dommages qui apparaissent après la réception des travaux.
L’assurance dommages-ouvrage est obligatoire pour toute personne faisant effectuer des travaux de construction. Elle la protège de tout désordre pouvant affecter le logement de l’ouverture du chantier jusqu’à 10 années postérieures à la livraison des travaux. L’assureur de la garantie intervient en premier et exerce ensuite un recours contre le constructeur responsable et son assurance décennale.
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