Qu'est ce que l’assurance constructeur non réalisateur ?

L'assurance constructeur non réalisateur est une assurance obligatoire mais méconnue des particuliers ou du moins mal comprise.

Qu'est-ce-que l'assurance CNR et que couvre-t-elle ? Qui doit obligatoirement la souscrire et à quel prix ? Quelles sont ses différences avec la garantie décennale et la dommages-ouvrage ? Coover vous guide pour que vous compreniez si vous êtes concerné et si oui comment trouver un contrat.

Constructeur non réalisateur : la définition 

Le constructeur non réalisateur

Comme son nom l'indique, le constructeur non réalisateur est la personne qui construit un ouvrage mais ne le réalise pas lui-même. Autrement dit, cette personne ne participe pas à la réalisation de l'ouvrage ni de manière matérielle (elle ne fait pas de travaux) ni de manière intellectuelle (elle ne réfléchit pas aux plans). Il s'agit donc d'un intermédiaire entre le client final et les professionnels constructeurs.

Ainsi, deux catégories de personnes peuvent être qualifiées de constructeur non réalisateur :

Le constructeur non réalisateur professionnel

Il s'agit alors des personnes qui font construire des biens par et pour quelqu'un d'autre dans le but de les vendre. Par exemple, nous trouvons dans cette catégorie : les marchands de biens, le maître d'ouvrage, un promoteur, un lotisseur etc.

Le constructeur non réalisateur particulier

Dans ce cas, ce ne sont pas des professionnels du bâtiment mais des particuliers. Ils deviennent constructeur non réalisateur lorsqu'ils font construire un bien (pour y vivre) mais qu'ils décident de vendre avant l'expiration d'un délai de 10 ans après réception des travaux.

L'assurance CNR  

Au même titre que les réalisateurs d'ouvrage, les constructeurs non réalisateurs engagent leur responsabilité civile décennale. C'est-à-dire qu'ils sont responsables des dommages affectant l'ouvrage pendant une durée de 10 ans à compter de la réception du bien par le client. Ces désordres doivent cependant affecter la solidité de l'ouvrage ou rendre le bien impropre à sa destination. Ils doivent également concerner les éléments indissociables de l'ouvrage.

Or, depuis la loi Spinetta du 4 janvier 1978, les professionnels du bâtiment quelque soit leur statut (constructeur non réalisateur ou réalisateur) et les particuliers constructeurs non réalisateurs, ont l'obligation de souscrire une assurance pour couvrir leur responsabilité civile décennale.

L'assurance CNR est donc la garantie décennale spécifique pour les constructeurs non réalisateur. Le plus souvent, il s'agit d'une option proposée dans l'assurance dommage ouvrage.

Pour être couverts, les constructeurs non réalisateurs doivent souscrire un contrat CNR avant le début des travaux. Il est en effet très compliqué voire impossible de souscrire une telle assurance pour un bien déjà construit.

Qui doit souscrire une assurance constructeur non réalisateur ? 

Les constructeurs non réalisateurs professionnels sont dans l'obligation légale de souscrire une assurance constructeur non réalisateur. Le défaut d'assurance est passible de 75 000 € d'amende et de 6 mois d'emprisonnement.

Pour les particuliers c'est un peu plus délicat. En effet, vous n'êtes considéré comme constructeur non réalisateur que lorsque vous vendez votre bien. Or, il est souvent difficile de prévoir si vous allez devoir vendre votre maison avant les 10 ans suivant sa réception. Cependant, si vous vendez votre maison durant ces 10 premières années vous êtes responsable des sinistres affectant votre maison auprès du nouvel acquéreur.

Nous vous conseillons donc de souscrire une assurance CNR, à titre préventif, même si vous ne pensez pas vendre votre bien dans l'immédiat. En effet, au même titre que les autres assurances obligatoire, lors de la vente de votre maison, le notaire sera chargé de vérifier la présence d'une telle assurance. Dans le cas contraire, il vous sera plus difficile de vendre votre maison, ou l'acheteur en profitera pour diminuer le prix.

L'assurance CNR est donc obligatoire pour les professionnels non réalisateurs et pour les particuliers vendant leur bien avant l'expiration d'un délai de 10 ans. Toutefois, nous recommandons à tous les particuliers de souscrire une telle assurance, à titre préventif.

Que couvre une garantie constructeur non réalisateur ?

Tout comme la garantie décennale, la garantie constructeur non réalisateur couvre les désordres de nature décennale pendant une durée de 10 ans à compter de la réception des travaux par le client. Ces désordres affectent les éléments indissociables de l'ouvrage et concernent :

  • les dommages qui compromettent la stabilité de l'ouvrage : fissures importantes dans les murs, malfaçons dans les fondations, erreurs de conception d'un immeuble, affaissement de la charpente etc. ;
  • les dommages qui rendent le bien impropre à sa destination (c'est-à-dire inhabitable). Ces dommages concernent les malfaçons dans l'isolation de la maison, des infiltrations d'eau importantes, une pompe à chaleur défectueuse etc.

Ainsi, en cas de dommages votre assurance constructeur non réalisateur prendra en charge les frais de réparation et d'indemnisation des futurs acquéreurs.

CNR, décennale et dommage ouvrage : quelles différences ?

L'assurance CNR, la dommage ouvrage et la garantie décennale sont toutes des assurances obligatoires. Contrairement à certaines idées reçues, elles ne sont pas redondantes. Nous vous conseillons donc très fortement de les souscrire.

Pour vous aider à y voir plus clair, Coover dresse pour vous un tableau récapitulatif de ces trois assurances construction obligatoires :

Assurance constructeur non réalisateurDommage-ouvrageDécennale
Qui doit obligatoirement souscrire ?Constructeur non réalisateur (pro ou particuliers vendant leur bien sous 10 ans)Maîtres d'ouvrage (les clients finaux)Constructeurs
A quoi ça sert ?Couvrir les dommages de nature décennale et pouvoir se retourner contre les constructeursEtre indemnisé plus rapidement sans recherche de responsabilitéCouvrir les dommages de nature décennale (réparation + indemnisation)
Dégâts couverts ?dommages de nature décennaledommages de nature décennaledommages de nature décennale
Durée de couverture10 ans à réception des travaux10 ans à réception des travaux10 ans à réception des travaux
Comment souscrire ?Option du contrat dommage ouvrageAssureurs spécialisés ou courtier en ligneAssureurs spécialisés ou courtier en ligne

La plupart des contrats d'assurance dommages-ouvrage comprennent la garantie CNR dans la socle de base ou en option.

Souscrire une assurance CNR

L'assurance constructeur non réalisateur est le plus souvent une option prévue par le contrat dommage ouvrage. Ainsi pour souscrire une assurance CNR, vous avez deux possibilités :

  • Tout d'abord, vous pouvez vous rendre dans les agences des différents assureurs ou vous rendre sur leurs sites internet. Toutefois, peu d'assureurs disposent d'un simulateur de devis en ligne. Cette solution s'avère alors rapidement chronophage.
  • Puis, vous pouvez passer par un courtier en ligne. C'est le moyen le plus simple, le plus rapide et le plus économique de souscrire un contrat CNR. En effet, les courtiers spécialisés en assurance construction disposent de partenariats leur permettant de vous proposer des contrats à des prix très attractifs.

Vous pouvez obtenir un devis en ligne d'assurance dommages-ouvrage avec option CNR.

Quel est le cout d'une assurance constructeur non réalisateur ?

Le prix d'une assurance constructeur non réalisateur n'est pas si élevé par rapport aux risques couvert. Le plus souvent cette assurance CNR est une option proposée dans votre contrat dommage ouvrage.

Selon les assureurs les prix varient aux alentours des 700 € quel que soit le montant des travaux.

Ainsi, si vous êtes un particulier faisant construire votre maison, nous vous conseillons de la souscrire même si vous ne pensez pas vendre votre bien dans les 10 premières années. Sans cette assurance, il vous sera beaucoup plus difficile de vendre votre maison puisque le notaire mentionnera son absence dans l'acte de vente.

L’assurance constructeur non réalisateur : les 4 points à retenir 

  • Elle est obligatoire pour les constructeurs non réalisateurs, c'est-à-dire pour les personnes qui font construire par et pour d'autres personnes (professionnels et particuliers vendant leur bien dans les 10 premières années) ;
  • Elle permet de couvrir les dégâts de nature décennale (affectant la solidité de l'ouvrage ou rendant le bien inhabitable) pendant une durée de 10 ans à réception des travaux ;
  • L'assurance permet d'indemniser les futurs acquéreurs contre ces risques puis de se retourner contre l'assurance décennale des constructeurs ;
  • Elle est le plus souvent d'un coût modique et en option dans les contrats de dommage ouvrage.

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