Comme pour une résidence principale, l'investissement immobilier locatif implique la souscription d'une assurance de prêt. Non obligatoire légalement mais exigée par les banques, cette couverture prend en charge le remboursement de votre emprunt si vous êtes dans l'impossibilité de payer.
Alors, quelle assurance prêt immobilier choisir pour son investissement locatif ? Quelles garanties souscrire ? Existe-t-il des garanties spécifiques ? Que dit la loi Pinel sur une assurance emprunteur pour un projet locatif ? Nos conseils.
Sommaire
Comment choisir son assurance emprunteur pour un investissement locatif ?
Vous souhaitez investir dans un logement neuf ou ancien pour le mettre en location, mais pour cela, vous devez contracter un prêt. Une assurance est donc inévitable ! La question suivante se pose alors : quelle assurance emprunteur choisir pour un investissement locatif ?
Comme pour tout prêt immobilier, votre établissement bancaire peut vous proposer un contrat d'assurance emprunteur (via son contrat groupe). Depuis la loi Lagarde de 2010, vous n'êtes cependant pas dans l'obligation d'y souscrire : vous pouvez vous tourner vers un contrat externe, tant que les garanties de ce contrat sont équivalentes à celles offertes par votre banque. C'est ce que l'on appelle une délégation d'assurance.
En règle générale, la délégation d'assurance vous permet d'avoir une couverture optimale ainsi que de réaliser de belles économies. En effet, en choisissant un contrat individuel, vous vous assurez de souscrire une couverture adaptée à vos besoins et à votre situation. Le contrat groupe de la banque propose quant à lui une offre non personnalisée, correspondant au plus grand nombre. En choisissant un contrat auprès d'une compagnie d'assurance externe, vous bénéficierez bien souvent d'un taux d'assurance emprunteur plus avantageux.
Enfin, pour choisir une assurance emprunteur, nous conseillons de comparer les offres du marché. En renseignant quelques informations sur votre prêt (durée, montant...), vous obtiendrez des devis personnalisés et pourrez ainsi opter pour la protection la plus intéressante.
Assurance crédit immobilier locatif : quelle déduction possible ?
Il est possible de comptabiliser votre assurance de prêt immobilier pour investissement locatif dans votre déclaration de revenus pour obtenir des déductions fiscales.
Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers le montant des intérêts du crédit immobilier que vous avez souscrit, mais il est également possible de déduire les frais engagés pour votre emprunt, telle que l'assurance de prêt. Cela n'est possible que pour les investissements locatifs. Ainsi, le bien immobilier doit être mis en location pour que l'emprunteur puisse déduire ses cotisations d'assurance crédit de ses revenus fonciers.
Mais attention ! Pour pouvoir bénéficier de ce dispositif, l'emprunteur doit être soumis au régime fiscal réel. Le régime du micro-foncier ne lui donne pas accès à la déduction de la prime d'assurance. Seul un abattement forfaitaire global de 30 % est possible.
Vos intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus foncier depuis la loi Pinel de 2015. Cette loi fait partie des lois incitatives à l’investissement locatif, introduisant une défiscalisation intéressante mais qui n'est pas sans conditions (achat d'un bâtiment d'habitation collectif, durée de mise en location minimale, etc.).
Assurance prêt immobilier résidentiel ou locatif, quelles différences ?
Que ce soit pour un investissement locatif ou l'achat d'une résidence principale, l'assurance de prêt immobilier peut comprendre les garanties suivantes : décès, PTIA, ITT, IPT, IPP et perte d'emploi.
En revanche, les banques n'exigeront pas les mêmes garanties obligatoires selon l'objet de votre emprunt :
- Pour un projet locatif : seules les garanties décès et PTIA seront demandées. En cas d'arrêt de travail ou d'invalidité, elles considèrent que les loyers pourront dans la plupart du temps compenser tout ou partie des mensualités dues.
- Pour l'achat d'un bien résidentiel : les garanties d'invalidité sont bien souvent exigées par les établissements bancaires en plus des garanties décès et PTIA. Attention aux délais de carence, pouvant être importants sur ces prestations.
La garantie chômage - ou perte d'emploi - est facultative et particulièrement onéreuse. A vous d'évaluer selon vos attentes et votre situation !
Depuis la loi Hamon de 2014, vous pouvez changer d'assurance emprunteur lors de la première année d'adhésion. Par ailleurs, grâce à la loi Bourquin, vous pouvez envisager de changer à date anniversaire de votre contrat en respectant le délai de préavis. Ces lois sont valables autant pour l'assurance emprunteur pour investissement locatif que pour l'achat de résidence principale.
Assurance emprunteur pour une SCPI : quelles spécificités ?
Il est tout à fait possible de financer des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) en contractant un prêt immobilier, et c'est même la solution la plus accessible de nos jours. Comme pour les investissements locatifs ou achats résidentiels, les banques demandent la souscription d'une assurance emprunteur dans le cas d'une SCPI. Les garanties décès et PTIA sont à minima demandées.
Les quotités d'assurance de prêt peuvent être réparties librement entre les assurés. En revanche, tous les associés n'ont pas l'obligation de souscrire l'assurance crédit immobilier auprès du même assureur.
Selon l'article L.214-50 du Code monétaire et financier, une SCPI consiste en la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. Il s'agit de distribuer un revenu régulier à ses associés, proportionnellement aux parts investies dans le parc immobilier.
FAQ
Vous pouvez souscrire le contrat groupe de votre établissement bancaire ou bien faire appel à un assureur externe. Pour connaître les options qui s'offrent à vous, n'hésitez pas à sonder le marché en utilisant un comparateur en ligne. En consultant les différents devis personnalisés, vous pourrez choisir l'assurance prêt la plus avantageuse pour vous !
Elle n'est pas obligatoire d'un point de vue légal. En revanche, elle l'est en pratique. Les banques exigent systématiquement la souscription d'une assurance emprunteur pour s'assurer du remboursement des mensualités en cas d'invalidité, de décès, etc.
Un expert vous répondra